在婚戀關系中，“共同買房”常被視為感情走向穩定的信號，但如果未登記結婚便分手，房產分割、款項返還等問題往往會引發激烈糾紛。在同居關系析產糾紛中，法院主要審查雙方是否存在同居關系，一方向另一方的轉賬是否屬于購房款，被告主要的抗辯為轉賬用于共同生活、轉賬方表示將房屋贈與自己，法院一般會在認定雙方存在同居關系、轉賬可以明確區別于其他用于共同生活的轉賬屬于購房款的情況下，支持轉賬方的返還請求。

一、案例分析

基本案情：劉某與孫某于2017年通過戀愛網站相識，2018年開始同居，2021年5月舉辦婚禮但未登記結婚。2021年8月，雙方矛盾激化，劉某搬離共同租住房屋，正式分手。雙方在同居期間，孫某與開發商簽訂《北京市共有產權住房預售合同》，購買豐臺區一套88.55㎡的房屋，總價款312萬余元，首付94萬余元，剩余218萬余元辦理銀行貸款。后劉某于2023年9月起訴至法院要求孫某返還其支付的首付款82萬元及貸款本息304933元。

原告劉某主張，自己通過銀行、支付寶、微信累計向孫某轉賬149萬余元，其中82萬元用于支付房屋首付，2020年1月至2021年8月期間又累計償還房貸30.4萬余元，要求孫某全額返還。

被告孫某認可收到82萬元首付和30.4萬元轉賬，但辯稱：第一，82萬元中有9000余元用于共同生活，并非全部首付；第二，30.4萬元中僅16.5萬用于還貸，其余為共同生活開支；第三，劉某曾出具《保證書》，承諾房屋贈與孫某，無論發生何事都不索要首付款，故首付不應返還。

法院認為：同居關系是指男女雙方未經結婚登記而具有較穩定的長期共同生活關系。劉某與孫某以結婚為目的，同居生活，且共同購置了案涉房屋，登記于孫某名下，對雙方同居關系期間共同購置的房產，依照法律規定，應當按一般共有財產處理。

第一，劉某提交的轉賬記錄可證明82萬元用于首付，孫某稱9000余元用于共同生活無證據佐證，故支持82萬元首付返還；

第二，孫某認可16.5萬元轉賬用于還貸，剩余轉賬因劉某無法證明均為房貸，故僅支持16.5萬元房貸返還；

第三，劉某書寫保證書時，雙方系戀人關系，保證書書寫并非規范的法律意義上的財產約定，且保證書的書寫內容明顯有討好孫某的意思，也是劉某為了達到與孫某在一起的目的而出具的二人之間的約定，并非劉某真實贈與的意思表示?，F劉某結婚的目的并未達到，孫某以保證書內容主張劉某支付首付款系贈與行為，不予返還，明顯有違公序良俗，對其此項抗辯意見法院不予采納。

二、實務研究

1.法院對雙方是否存在同居關系的審查。雖然本案中不涉及該問題，但是如果一方否認雙方存在同居關系的話，法院會將此作為審查要點。同居關系的認定主要看雙方是否形成長期穩定的共同居住生活的關系，如雙方共同簽署的租房合同、水電費、燃氣費等繳費記錄，需體現雙方姓名或共同地址；聊天記錄中提及 一起住、家里、鑰匙放置等共同居住的表述，如周末一起回家收拾房子；證人證言，如共同朋友、鄰居證明雙方長期共同生活。

2.法院支持返還的為明確可以認定為購房款的金額。在上述案件中，劉某主張的82萬元首付款，即使孫某主張其中的9000元用于共同生活，但是法院也認定在轉賬記錄中可以明顯看出該82萬用于支付首付款，支持劉某的該項請求。但在劉某主張的還貸數額中，對于被告不予認可的部分，由于劉某沒有證據證明用于還貸，所以法院不予支持。因此，法院支持的數額為與購房直接相關的金額。這就提醒我們注意：第一，在戀愛期間出資購置房產時，轉賬應當將款項用途備注清楚，如支付首付、房貸時，通過銀行轉賬（而非現金），備注“用于XX房屋首付”“用于XX房屋還貸”。第二，轉賬期間的聊天記錄要保存好，避免采取口頭形式。

3.理性看待保證書——戀愛中的承諾≠法律上的財產約定。本案中，劉某出具的《保證書》屬于以雙方在一起為目的的贈與，在雙方分手后，接受方不能以贈與為由進行抗辯，如支持此抗辯將會違背公序良俗。實踐中，法院對于房屋等大額財產，即使一方曾出具過書面的放棄自己所占的份額，法院也會將此定性為以結婚為目的的贈與，在結婚未成就時，接收方應當返還。

4.訴訟策略的選擇——主張房屋份額而非返還購房款

如果房屋登記在對方名下，轉賬方要房產份額還是支付的房款？我們認為應當主張房屋份額。這是因為：第一，如果主張支付的房款，會有對方客觀難以履行和主觀不愿履行的風險。第二，如果主張房屋份額，可以在立案后辦理異議登記，防止對方在訴訟期間處分房產。異議登記的法律后果是防止第三人善意取得房屋，此種主張更能全面保障己方利益。但是如果主張對方返還購房款的話，不動產登記中心會以該房產與申請人無關不予受理異議登記申請。

對于正在同居或準備同居的人來說，與其在分手后對簿公堂，不如提前做好書面約定和證據留存——這不是對感情的不信任，而是對雙方權益的保護。畢竟，清晰的規則，才是一段關系長久的基礎。

三、法律依據：

《婚姻家庭編司法解釋一》

第3條　當事人提起訴訟僅請求解除同居關系的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

當事人因同居期間財產分割或者子女撫養糾紛提起訴訟的，人民法院應當受理。

《婚姻家庭編司法解釋二》

第4條　雙方均無配偶的同居關系析產糾紛案件中，對同居期間所得的財產，有約定的，按照約定處理；沒有約定且協商不成的，人民法院按照以下情形分別處理：

（一）各自所得的工資、獎金、勞務報酬、知識產權收益，各自繼承或者受贈的財產以及單獨生產、經營、投資的收益等，歸各自所有；

（二）共同出資購置的財產或者共同生產、經營、投資的收益以及其他無法區分的財產，以各自出資比例為基礎，綜合考慮共同生活情況、有無共同子女、對財產的貢獻大小等因素進行分割。

《中華人民共和國民法典》

第220條　權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第308條　共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第309條　按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額